Avv. Carlo Marchesini
(Trib. Piacenza 30/8/2016 in www.giuridica.net)
Estremamente frequente è la conflittualità tra coeredi; nonostante gli sforzi del de cuius volti a dividere equamente il compendio immobiliare destinato a cadere in successione. Infatti l’atto di divisione notarile spesso si scontra con una situazione concreta non sempre facile da districare: l’impianto di acqua, luce e gas spesso risulta indiviso (cosicché contratto e bolletta è unico); alcune parti del compendio immobiliare è più conveniente che restino condominiali e occorre semplicemente dividere le relative spese (es. pulizia scale, illuminazione corridoi); altre parti potrebbero essere comodamente e consensualmente divisibili, così sottraendole alla disciplina dell’art. 1117 c.c., per attribuirle in proprietà piena ai singoli condomini.
La sentenza in commento permette di passare in rassegna alcuni principi fondamentali sulla tematica, così come chiariti dalla Corte di Cassazione, e di individuare in maniera eclettica la soluzione per il caso specifico. Il discrimen è il concetto di comoda divisibilità, da appurarsi, in concreto, a seguito dello svolgimento di apposita CTU. In punto di diritto, la Suprema Corte si è espressa nel senso che “Il concetto di comoda divisibilità di un immobile presupposto dall’art. 720 c.c. postula, sotto l’aspetto strutturale, che il frazionamento del bene sia attuabile mediante determinazione di quote concrete suscettibili di autonomo e libero godimento, che possano formarsi senza dover fronteggiare problemi tecnici eccessivamente costosi e, sotto l’aspetto economico-funzionale, che la divisione non incida sull’originaria destinazione del bene e non comporti un sensibile deprezzamento del valore delle singole quote rapportate proporzionalmente al valore dell’intero, tenuto conto dell’usuale destinazione e della pregressa utilizzazione del bene stesso” (Cass., sez. II, 29.5.2007, n. 12498; Cass., 16.2.2007, n. 3635). Occorre inoltre il consenso di tutti i condomini per procedere alla modifica della destinazione; ciò a seguito della Legge 11 dicembre 2012 n. 220 in vigore dal 18 giugno 2013.
Se questi due condizioni fanno difetto, non si ha diritto a divisione e le parti rimangono condominiali: si tratterà eventualmente solo di approntare, tramite apposita CTU, le opportune tabelle millesimali per ripartire le relative spese. La sentenza in commento chiarisce che è sempre naturalmente possibile ed auspicabile che venga redatta dall’Ausiliare del Giudice anche una parte della consulenza tecnica d’ufficio di natura c.d. “propositiva” o “conciliativa” che preveda, se del caso, la divisione totale del compendio. Divisione totale che sarà però “non agevole”, perché implicante costosi interventi e, proprio per questo motivo, non potrà essere posta a fondamento della decisione del giudizio. Nel caso specifico, il Giudice ha perciò accolto solo selettivamente le domande dell’attore, compensando le spese legali.
