Avv. Carlo Marchesini
Impossibilità sopravvenuta nei contratti di locazione ad uso commerciale in caso di pandemie.
Im italienischen Schuldrecht (Art. 1256, 1463 e 1464 BGB), genauso wie in anderen Rechtsordnungen (z.B. Frustration in der englischen Ordnung oder objektive Unmöglichkeit gemäß 275 Abs. 1 BGB – Ausschluss der Leistungspflicht), erlischt die Verpflichtung, wenn die Leistung aus tatsächlichen oder rechtlichen Gründen nicht erbracht werden kann.
Der Gläubiger kann nicht mehr erfüllen und der Schuldner wird von der Erfüllung seiner Gegenleistung befreit.
Der alte romanische Rechtsgrundsatz ad impossibilia nemo tenetur ist von immerwährender Gültigkeit. Dies gilt auch für den Grundsatz Inadimplenti non est adimplendum.
In Italien traten verschiedene Dekrete gegen die Ausbreitung des Coronavirus (D.P.C.M. 8/3/2020, D.P.C.M. 9/3/2020 und D.P.C.M. 11/3/2020) in Kraft; zunächst in den Sperrzonen, später dann auch in ganz Italien.
Viele Unternehmen sollten ab Anfang März schließen und bis mindestens 3. April geschlossen bleiben.
Fast alle geschäftlichen Aktivitäten kamen zum Erliegen bzw. sind blockiert. Kunden haben eine sehr begrenzte Bewegungsfreiheit. Das bedeutet einen hundertprozentigen Reduktionsanspruch.
In welcher Weise sind die Mieten von kommerziellen Immobilien von diesen Regeln betroffen?
Schuldet weiterhin Miete, wer seine Geschäftsaktivität (z.B. Restaurants, Coiffeursalons, Fitnessstudios, Lager, Büros, Autohändler, Kosmetiksalons, usw.) nicht mehr öffnen darf?
Die Räumlichkeiten können derzeit überhaupt nicht benutzt werden und bis dato gibt es für Mietzinszahlungen keine eigens geregelte staatliche Unterstützung.
Die Angelegenheit ist wichtig und dringlich, da der Mietzins in der Regel im Voraus fällig ist.
Bei den oben genannten Artikeln 1256, 1463 und 1464 des italienischen Codice Civile (BGB) liegt ein Fall von Factum principis vor.
Das deutsche Recht ist in dieser Hinsicht identisch: 275 Abs 1 BGB “Der Anspruch auf Leistung ist ausgeschlossen, soweit diese für den Schuldner oder für jedermann unmöglich ist”.
Dies betrifft auch die Eigenschaften der Unmöglichkeit: Letztere muss absolut, objektiv, aktuell unvorhersehbar, nicht anfänglich und fahrlässig sein. Die Autoren unterscheiden unterschiedliche Arten der Unmöglichkeit (total, teilweise, vorübergehend, endgültig, legal, natürlich oder logisch, praktisch, kommerziell, moralisch usw. Weitere Informationen zu diesem Punkt finden Sie unter https://www.studiolegalecarlomarchesini.it/limpossibilita-sopravvenuta-2/).
Bis die Unmöglichkeit stattfindet, haben wir die Möglichkeit einer Reduzierung bis auf null der Mietzinszahlung.
Wenn die Parteien ein Abkommen dazu unterschreiben, z.B. für die Dauer von drei Monaten, haben sie Anspruch auf eine Steuererleichterung gemäß DECRETO-LEGGE vom 12. September 2014, n. 133 Sblocca Italia “Die Registrierung der Akte, mit der die Parteien die Reduzierung der Miete eines noch bestehenden Vertrags anordnen, ist von der Registrierung und der Stempelsteuer befreit”.
